Familieoverdragelse af bolig eller sommerhus

Fordele ved familieoverdragelse

Den væsentligste fordel ved en familieoverdragelse er, at ejendommen som udgangspunkt kan overdrages til en pris inden for +/- 20% af markedsværdien – uden at forskellen nødvendigvis udløser gaveafgift. Kendes markedsværdien ikke, anvendes den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt.

Kombineret med et rente- og afdragsfrit gældsbrev og de årlige afgiftsfrie gavebeløb kan der over tid overføres betydelige værdier til næste generation – og den fremtidige arveafgift reduceres tilsvarende.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at Skattestyrelsen i visse tilfælde kan tilsidesætte den aftalte pris, hvis der foreligger særlige omstændigheder, som viser at ejendommens reelle handelsværdi er væsentligt højere end den anvendte værdi.

Værdiansættelse efter 20% reglen

Udgangspunktet ved familieoverdragelse er altid ejendommens handelsværdi – altså den reelle markedspris.

Kendes markedsprisen ikke, anvendes den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt. Bemærk i den forbindelse at den foreløbige ejendomsvurdering ingen betydning har i denne forbindelse. Den er alene et instrument til foreløbig udregning af ejendomsskatter.

Efter de nye ejendomsvurderinger er udsendt, kan ejendomme som udgangspunkt overdrages til en pris inden for +/- 20% af den seneste offentlige vurdering, uden at Skattestyrelsen tilsidesætter prisen.

Den tidligere 15%-regel er derfor i praksis kun relevant for ejendomme, som endnu ikke har modtaget en ny vurdering.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at Skattestyrelsen i visse situationer kan tilsidesætte den offentlige vurdering, hvis der foreligger særlige omstændigheder, som viser at værdien er væsentligt højere eller lavere end vurderingen.

Særlige omstændigheder

Højesteret har fastslået, at +/- 20%-reglen ikke kan anvendes, hvis der foreligger særlige omstændigheder.

Udgangspunktet ved familieoverdragelse er altid ejendommens reelle handelsværdi. Hvis markedsværdien ikke kendes, anvendes den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt, medmindre konkrete forhold taler imod dette.

For at der kan siges at foreligge særlige omstændigheder, skal der typisk være konkrete forhold, som tydeligt indikerer, at der er en væsentlig forskel mellem den anvendte værdi og ejendommens reelle handelsværdi. Der vil ofte også skulle være en vis tidsmæssig sammenhæng.

Særlige omstændigheder kan eksempelvis være:

• en nyere mæglervurdering med væsentligt højere markedsværdi
• nyligt salg af ejendommen til en væsentligt højere pris – eller videresalg efter overdragelsen
• optagelse af lån med en belåning og/eller kreditvurdering som indikerer højere handelsværdi
• væsentlige forbedringer eller renoveringer
• andre konkrete forhold som viser, at den offentlige vurdering ikke afspejler markedsværdien

Ovenstående er alene eksempler. Det er ikke muligt at lave en endelig og udtømmende liste over særlige omstændigheder, og Skattestyrelsen vil løbende kunne forsøge at få nye forhold anset som særlige omstændigheder.

Jeg anbefaler derfor som udgangspunkt, at der udarbejdes en overdragelsesaftale med skatteforbehold. Et skatteforbehold betyder, at handlen kan ændres eller i yderste tilfælde rulles tilbage, hvis Skattestyrelsen ikke accepterer den aftalte pris og vurderer, at der skal betales gaveafgift af differencen.

På den måde undgår parterne at stå i en situation, hvor der uventet skal betales gaveafgift af et større beløb.

Såfremt I ønsker vores assistance, er dette naturligvis et af de forhold vi vil drøfte nærmere, ligesom vi også følger op på ejendommens vurdering samt eventuelle forhold, som kan have betydning for værdiansættelsen.

Skattestyrelsen har udsendt et styresignal om særlige omstændigheder ved familieoverdragelse. Her beskrives en række forhold, som efter praksis kan begrunde, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kan lægges til grund ved prisfastsættelsen.

Vi forbeholder os retten til i særligt komplekse sager at afvise opgaven og/eller henvise til SKAT eller revisor.

Hvem er omfattet af reglerne?

En familieoverdragelse giver mulighed for at overdrage en ejendom til et nærtstående familiemedlem på gunstige vilkår og samtidig overføre værdier til næste generation.

Reglerne om familieoverdragelse gælder kun nærtstående familie i juridisk forstand:

• Børn
• Svigerbørn
• Børnebørn
• Forældre
• Bedsteforældre
• Stedbørn
• Plejebørn
• Personer som har været samlevende i mindst 2 år

Søskende er efter de nuværende regler (2026) ikke omfattet, men fra 1. januar 2027 ændres reglerne via lovforslag L 123, således at søskende bliver sidestillet med nærtstående familie i gave- og boafgiftsmæssig forstand

Det betyder blandt andet, at søskende fra 2027 kan give hinanden afgiftsfrie gaver op til bundgrænsen og herefter alene betale 15% gaveafgift af beløb derudover.

Familieoverdragelse af sommerhus

Familieoverdragelse anvendes meget ofte ved hel eller delvis overdragelse af sommerhuset til børn eller børnebørn på fordelagtige vilkår.

For mange familier handler det om at bevare sommerhuset i familien og samtidig overføre værdier til næste generation.

Det er som udgangspunkt ikke muligt blot at forære et sommerhus til sine børn uden skattemæssige konsekvenser. Forældre må dog hvert år give sine børn et afgiftsfrit gavebeløb. I 2026 er beløbsgrænsen kr. 80.600 pr. forælder pr. barn, hvilket betyder, at et forældrepar samlet kan give hvert barn kr. 161.200 årligt uden gaveafgift. Gaver derudover vil som udgangspunkt være omfattet af gaveafgift på 15%.

I praksis vælges derfor ofte en løsning, hvor der i forbindelse med familieoverdragelsen udarbejdes et rente- og afdragsfrit anfordringsgældsbrev på hele eller en del af købesummen. Herefter kan forældrene løbende nedskrive gælden ved hjælp af de årlige afgiftsfrie gavebeløb.

Denne model anvendes meget ofte ved familieoverdragelse af sommerhus, da den gør det muligt gradvist at overføre værdier til næste generation og samtidig bevare sommerhuset i familien.

Ved familieoverdragelse af sommerhus skal der derudover ofte tages stilling til:

• Ejendomsvurdering
• Eventuelle lån i ejendommen
• Sameje mellem børn eller søskende
• Gældsbrev
• Finansiering
• Skattemæssige forhold
• Eventuelle særlige omstændigheder

I mange tilfælde kan det også være relevant at lave en samejeoverenskomst, hvis flere familiemedlemmer skal eje sommerhuset sammen.

Gældsbrev og afgiftsfrie gaver

Ved familieoverdragelse finansieres en del af købesummen ofte via et rente- og afdragsfrit anfordringsgældsbrev. Det giver fleksibilitet, da gælden løbende kan nedskrives med de årlige afgiftsfrie gavebeløb.

Afhængigt af situationen kan der også være behov for et gavebrev, en allonge til gældsbrevet eller en samejekontrakt, hvis flere familiemedlemmer skal eje ejendommen sammen.

Skøde, omkostninger og tinglysning ved familieoverdragelse

Ved en familieoverdragelse skal der udarbejdes og tinglyses nyt skøde, så ejerskiftet registreres korrekt i tingbogen.

I forbindelse med overdragelsen skal der derudover ofte tages stilling til:

• gældsovertagelse og bankgodkendelse
• eventuelt gældsbrev
• refusionsopgørelse
• overdragelsesaftale
• debitorskifte eksisterende sikkerheder og pant

De samlede omkostninger ved en familieoverdragelse afhænger af hvilke dokumenter der skal udarbejdes. I hovedparten af de familieoverdragelser vi hjælper med laves der overdragelsesaftale, skøde, gældsbrev og tillæg til gældsbrev

Derudover skal der betales tinglysningsafgift til staten ved tinglysning af skødet. Afgiften på et skøde består normalt af en fast afgift på kr. 1.850 plus en variabel afgift på 0,6% af købesummen oprundet til nærmeste hundrede. I nogle tilfælde beregnes afgiften af seneste offentlige vurdering i stedet for købesummen.

Ofte stillede spørgsmål om Familieoverdragelse