Hvad er en familieoverdragelse

En familieoverdragelse er en overdragelse af en bolig til et nærtstående familiemedlem. Det kan både omfatte overdragelse af lejligheder, huse, rækkehuse og sommerhuse. En sådan handel kan have en række særlige fordele, hvilket gør denne form for ejendomshandel attraktiv, især når det drejer sig om at overføre økonomiske midler til den næste generation eller bevare f.eks. et sommerhus i familiens eje.

Fordele ved familieoverdragelse

Fordelene ved en familieoverdragelse inkluderer undgåelse af gaveafgift, da det er muligt at sælge fast ejendom til nærtstående familiemedlemmer til 15-20% under den offentlige ejendomsvurdering. Dette er en betydelig fordel i forhold til almindelige ejendomshandler, hvor køber normalt beskattes med en gaveafgift baseret på den seneste offentlige vurdering.

En anden fordel ved familieoverdragelse er undgåelse af arveafgift, da du som forælder eller bedsteforælder kan overdrage boligen til dine børn eller børnebørn uden at skulle betale arveafgift af boligens samlede værdi. Dette giver dig mulighed for at planlægge og overføre ejendommen til den næste generation på gunstige vilkår.

Hvem er omfattet af reglerne

Det er kun nærtstående familie i juridisk forstand, der kan gøre brug af denne løsning. Nærtstående familie er forældre, børn, svigerbørn, børnebørn, plejebørn, stedbørn og personer der har været samlevende i mere end 2 år.

Reglerne om skøde ved familieoverdragelse omfatter således ikke din søster eller niece, uanset hvor nære I føler jer. Her vil der være tale om en almindelig privat handel.

Må man forære børnene sommerhuset?

Det er desværre ikke muligt – ikke skattefrit i hvert fald. Men man må forære sine børn et årligt skattefrit beløb uden at at børnene skal betale skat af beløbet. I 2024 er dette beløb kr. 74.100, hvilket vil sige, at et forældrepar samlet kan give hvert af sine børn kr. 148.200 uden at det er skattepligtigt. Gaver ud over dette beløb skal der svares 15% i skat af.

En mulighed kan være at lave et anfordringsgældsbrev på hele eller en del af købesummen og anvende det årlige skattefrie beløb til at afdrage på gælden. Ny restgæld skrives så på gældsbrevet og et gavebrev vedlægges.

Værdiansættelse efter 15% reglen eller 20% reglen?

Det har hidtil været sådan at der kunne handles til +/- 15% af den seneste offentlige vurdering, som formentlig har været væsentligt lavere end den reelle handelsværdi. Dette gælder dog ikke hvis der er fejl i vurderingen, ejendommen er ændret efter vurderingen eller hvis ejendommen er vurderet som udlejet, men ved overdragelsen er eller bliver fri for lejemål.

Ifølge Højesteret bærer myndighederne risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Den generelle prisudvikling eller salg i nærområdet har ikke betydning.

Med de nye vurderinger som udsendes i 2024 kan der handles til +/- 20% hvis der foreligger ny offentlig vurdering. De nye vurderinger forventes at svare nogenlunde til handelsværdien – det har i hvert fald været intentionen. Bemærk at der skal være tale om en reel ny offentlig vurdering. En foreløbig vurdering vil ikke kunne anses som den seneste offentlige vurdering.

Særlige omstændigheder

Højesteret har fastslået, at reglerne ikke kan anvendes, hvis der foreligger særlige omstændigheder. For at der kan siges at være særlige omstændigheder, skal der være tale om konkrete forhold, som tydeligt indikerer at der er en betydelig forskel mellem 15% reglen og handelsværdien, og der skal være en nær tidsmæssig sammenhæng.

Særlige omstændigheder kan f.eks. være, at der foreligger en mæglervurdering med en højere vurdering af markedsprisen, hvorefter man ikke længere kan siges at være i god tro. Andre eksempler på særlige omstændigheder kunne være, at ejendommen indenfor de sidste 3-4 år er handlet til en væsentlig højere pris, eller at der er optaget lån med en belåningsprocent som indikerer en højere handelsværdi kort tid før eller efter overdragelsen.

Ovennævnte er blot eksempler på særlige omstændigheder. De kan ikke alle listes her, og der kan ikke laves en endelig og udtømmende liste, da Skattestyrelsen formentlig løbende vil søge at få flere forhold anset som særlige omstændigheder. Helt overordnet kan man sige, at omdrejningspunktet er om man er i god tro eller ej.

Det kan under alle omstændigheder være fornuftigt at lave en købsaftale, hvori det aftales hvordan det håndteres, hvis købesummen ikke godkendes.

Såfremt I ønsker vores assistance, er det naturligvis et at de punkter vi vil drøfte nærmere ligesom vi også følger op på, hvornår ejendommens vurdering er fra.

Vi forbeholder os retten til i særligt komplekse sager at afvise opgaven og/eller henvise til SKAT eller revisor.